2026-05-16 — 次浏览 california
加州房市追踪 — 2026 年 5 月：州中位数 $905K、95130 区 $2.1M、房贷 6.5%
加州房市每日快照，从加州 → 湾区 → 圣何塞 → 95130 邮编层级下钻。州中位数 $905K（CAR 2026 预测）。95130 中位数 $2.1M（YoY -9%）。30 年房贷 6.36-6.59%。锁定效应（77% 加州屋主房贷 under 5%）持续压低供给。
95130 中位数
$2.10M
-9.0% YoY · Redfin
30 年房贷
6.49%
+4.1% FRED MORTGAGE30US · 过去 15 周
95130 上市天数
13 d
+44.4% 越低越热
圣何塞中位数
$1.69M
+6.0% 13 月时序 · Redfin
加州房市每日追踪。今日（2026-05-16）快照从加州 → 湾区 → 圣何塞 → 95130 邮编（用户重点地区） 层级下钻。所有数字内嵌引用。本页每日更新。
重点数字
| 地理范围 | 中位数房价 | YoY % | 上市天数 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 加州（全州） | ~$905K（2026 CAR 预测）[1] | 预测 +3.6%[1] | — | 活跃挂牌 103,574 件，YoY -2.1%[5] |
| 湾区 | UII 1.5-2.2 个月（极紧）[8] | — | 14.5 天（2026-02）[8] | 圣塔克拉拉郡 1.5 个月库存 |
| 圣何塞（市） | $1,690,000 中位数（2026-04）[4] | 预测 +4%[8] | 8-13 天[8] | 成交/标价 104.9%（超过标价）[4] |
| 95130 邮编（Cambrian/Westgate） | $2,100,000（2026-03）[2] | -9.0%[2] | 13 天（去年 9 天）[2] | 另一数据源 $2.08M[3] |
宏观背景 — 30 年房贷利率
- 6.49% 2026-05-17（加州平均，Bankrate）[6]
- 6.36% 2026-05-15 当周（FRED MORTGAGE30US）[9]
- 6.59% 2026-05-16（中间值）[6]
CAR 2026 预测假设年底房贷降至 6.0%。实际比乐观情景高 35-60 个基点，意味着可负担性比预测标题更差。
加州全州
- 库存： 103,574 件活跃挂牌（2026-03），YoY -2.1%[5]。尽管利率上升，库存仍未回补——锁定效应主导。
- 锁定效应： 2025-09，77% 加州屋主房贷 <5%[7]。30 年利率 6.5%，重贷不划算，卖房等于用 <5% 换到 ~6.5%。结果：有机供给维持低位。
- CAR 2026 预测： 中位数 $905K（+3.6% YoY），成交量 +10.5%[1]。实际成交复苏比预测弱。
湾区
- 未售库存指数（UII）： 湾区 2.2 个月；圣塔克拉拉郡 1.5 个月——全州最紧之一[8]
- 上市中位天数： 2026-02 为 14.5 天，2025-12 为 ~29 天（冬季放缓）[8]
- 房贷锁定效应在湾区更严重：2022 前买家拿到 3% 级别的世代利率，且贷款额多在 $1M+，重贷的绝对美元成本惊人。
圣何塞市 — 2026-04
- 中位数房价： $1,690,000[4]
- 平均房价： $1,900,330（高于中位数 = 受豪宅成交偏态影响）[8]
- 成交/标价： 104.9%——平均高于要价 ~5% 成交[4]
- 2026 预测： ~+4% YoY[8]
- 持续性需求驱动： 科技业就业、NVIDIA/TSMC/Apple/Google 资本开支传导工资、可建设土地有限
95130 邮编（Cambrian Park / Westgate）— 重点地区
| 指标 | 数值 | YoY 变化 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 中位数成交价 | $2,100,000 | -9.0% | Redfin 2026-03[2] |
| 替代中位数（不同方法） | $2,082,453 | — | RealtyTrac[2] |
| 上市天数 | 13 天 | 去年 9 天，+4 天 | Redfin[2] |
| Zillow ZHVI（典型房屋价值） | 范围相近 | — | Zillow[3] |
95130 相对圣何塞整体为什么突出
- 相对市中位数溢价： $2.1M vs 圣何塞 $1.69M = +24% 溢价。Cambrian/Westgate 是优质学区、步行 Westgate Center、单户住宅为主。
- YoY -9% 的下跌有趣：圣何塞整体 +4%，95130 却下跌。可能解释：
- 组合偏移——豪宅成交减少；典型房屋价值未跌但中位数下降
- 买家疲劳——$2M+ 区间的 jumbo loan 对利率更敏感
- 样本噪音——单月、单邮编中位数波动大
- DOM 拉长（9 → 13 天）确认轻微降温，但 13 天仍极快——任何 <30 天 = 竞争市场。
Cambrian / 95130 细节
- 房产税有效税率：~1.1-1.25%（圣塔克拉拉郡）
- HOA 比例：低——多为 fee-simple 单户住宅
- 库存周转：稀薄——多数屋主 10+ 年在住，没诱因卖房面对 6.5% 利率
- 买家轮廓：科技业双薪、家庭年收 $400K-700K，多为换屋族
今日（2026-05-16）的信号
95130 卖家：
- 标题 YoY -9% 不是恐慌信号——组合偏移假设比基本面崩跌更可能
- DOM 13 天意味着定价合理的物件仍快速成交
- 圣何塞整体成交 >100% 表示高于要价文化在低价区依然活跃；$2M+ 区间定价更纪律
95130 买家：
- 6.5% 房贷，$2.1M 房屋、20% 自备（$1.68M 贷款），本息月付 ~$10,600（加房产税 ~$2,200 + 保险 ~$200 = ~$13,000/月毛）
- 28% DTI 所需家庭年收：~$55.5 万
- 锁定效应意味着即使价格走平，库存仍会稀薄
分析师观察：
- 看圣塔克拉拉郡 UII——若爬到 2.0 个月以上，是第一个真正松动信号
- 看 95130 与圣何塞中位数的价差——目前 24% 溢价偏高但历史上可辩护；若压缩至 15-18%，溢价区需求弱化
- 每周追踪 30 年房贷（FRED MORTGAGE30US）——每 25bp 移动，可负担性变化 ~5%
方法论
- 全州数据： 加州地产经纪人协会（CAR）、LAO 2026 Q1 可负担性追踪
- 湾区+圣何塞： Redfin Data Center 城市/郡数据
- 95130： Redfin 邮编市场数据（2026-03 最新含全部指标）、Zillow ZHVI
- 房贷利率： FRED MORTGAGE30US 每日公布
- 可负担性： 中位数价 × 当前利率 × 28% DTI 假设
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