2026-05-17 — ビュー bay-area
サウスベイ ZIP レベル住宅ヒートマップ — Saratoga $4M、Cupertino +16%、Los Gatos 分裂、95130 -9%
サウスベイの 5 つの ZIP（Saratoga 95070、Cupertino 95014、Los Gatos 95030 と 95032、サンノゼ Cambrian 95130）の地理ヒートマップと比較テーブル。5 マイル圏内で YoY -9% から +16% まで。
5 個南灣郵遞區——Saratoga 95070、Cupertino 95014、Los Gatos 95030 + 95032、聖荷西 Cambrian 95130——彼此相距 5 英哩內，共用聖塔克拉拉郡稅務系統、同一條 17 號公路通勤、相同學區生源、相同 Apple/NVIDIA/Google 雇主。然而 2026 春季它們的 YoY 變化從 -9.0% 到 +16.2%。下方熱圖直觀呈現分歧；表格解釋原因。
概念的地理レイアウト——上北。I-280 は東西、CA-17 は南北。タイル色 = Redfin / Zillow ZHVI 最新 YoY %。クリックで該当 ZIP の詳細トラッカーを開きます。
並列スナップショット
| ZIP | 都市 | 中央値 | YoY | DOM | 成約/提示 | 平均オファー数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 95014 | Cupertino | $3.36M | +16.2% | 19 天 | 110% | 4 |
| 95032 | Los Gatos（東/西/北） | $2.20M | +5.2% | 22 天 | 101% | 2 |
| 95030 | Los Gatos（市中心） | $3.34M | -0.5% | 22 天 | 101% | 2 |
| 95070 | Saratoga | $4.00M | -4.2% | 9 天 | 103% | 2 |
| 95130 | 聖荷西 Cambrian | $2.10M | -9.0% | 13 天 | 105% | 3 |
各 ZIP の 13 ヶ月トレンド
なぜ 30 ポイントもの差が？
5 個郵遞區、5 英哩內、同郡、同利率。YoY 變化 -9% 至 +16% = 25 個百分點差。為什麼？
1. Cupertino（+16.2%）— Apple HQ 效應 + 疫情後回流
Cupertino 是單一雇主微型經濟體：Apple HQ（Apple Park）就在 95014 內。2025 Q4 Vision Pro 2 發售 + AI 服務爬坡帶來 $2-3B 增量薪資。加上 2024-2025 谷底（Cupertino 當時 YoY -8%），這個反彈是灣區最陡。
- 中位數：$3.36M（+16.2% YoY）
- 上市天數：ZIP 級別 19 天 vs 整城 9-10 天——告訴你價格帶重要：低價 Cupertino 9 天賣出、高價 Cupertino 要 19 天
- 成交/標價：110%——本表中最積極的超標文化
- 平均接單：4——競價熱度
2. Saratoga（-4.2%）— 成熟豪宅自 $4M 高點降溫
Saratoga 中位數 $4.0M 是本組最高。任何循環頂部都會先出現百分比下跌——Saratoga 在 2025 年 3 月達到 $4.18M 峰值。自峰值 -4.2% = 中位物件市值損失 $20 萬，但仍維持 103% 成交/標價、9 天 DOM。意味市場運作正常，只是過了高點。
3. Los Gatos 分裂（95030 -0.5% vs 95032 +5.2%）— 同城兩市
兩個 ZIP 都叫「Los Gatos」——但結構不同：
- 95030（市中心）：$3.34M 中位數。較舊存量、歷史區、溢價已內建。-0.5% = 沒實質變化
- 95032（東/西/北）：$2.20M 中位數，+5.2% YoY。較新單戶存量、3-4 房家庭屋為主、受學區溢價加成。較低價位吸引 95030 買不起的需求
95032 相對 95030 折價 35% 是更廣泛現象——同城內 1 英哩位移即可使中位數減 $1M。
4. Cambrian 95130（-9.0%）— 東緣離群
95130 在本組最東（接近聖荷西本體）。跌幅最深 -9.0%。三因素：
- 組合偏移：2026 年初豪宅成交減少 → 中位數下拉但典型物件價值未變
- 買家池重疊：95130 與 95032 競爭同一買家——而 95032 的 DOM 軌跡（22 天→改善中）正在勝出
- 學區：Cambrian School District 優秀但不在 Saratoga / Cupertino / Los Gatos 頂級——較弱學區溢價 = 較弱價格防禦
13 天 DOM 仍顯示底層市場健康；這非崩跌，是重新定價。
ヒートマップで一目瞭然
上方地圖顏色 3 秒鐘告訴你資料表 3 分鐘讀的事：
- 北側綠色主導（Cupertino、LG 95032）——接近 Apple 一側 + 較低價家庭屋庫存
- 東側紅（Cambrian 95130）——唯一深跌 ZIP
- Saratoga -4.2% 是淡紅——頂級降溫，非崩盤
- Los Gatos 95030 灰色——穩定，2026 南灣最稀少的訊號
視覺化讓「灣區房市」的非一致性一目了然：沒有單一灣區市場，只有 5 英哩內相差 25 個百分點的微型市場。
立場別の今日の読み解き
Cupertino 買家：你在追反彈。+16% YoY 意味著比 12 個月前多付 $44 萬買同一棟。若 Apple 2026 財報失望，交易回退。超標上限 8-10%，別 20%。
Saratoga 賣家：定價以 2025 年 3 月 comp + 0%、不是 +5%。週期已轉。為 9 天 DOM 速度定價，不是絕對數字。
Los Gatos 95032 買家：本表最佳價值——$2.2M 拿到 Los Gatos 學區、+5.2% YoY（上升中）、22 天 DOM（可議價）。95030 溢價買的是「LG 市中心地址」——若你不需要市中心街道，95032 在每項指標上勝出，除了地址聲望。
Cambrian 95130：詳見 95130 每日追蹤。-9% 不是恐慌；是 2019 年以來首個真實買家窗口，頂級學區、南灣豪宅組中最便宜入場。
方法論
- 中位價：Redfin ZIP 級房市資料（2026-03），對照 Zillow ZHVI
- YoY：對同月同年比較（2025-03 vs 2026-03）
- 上市天數：Redfin ZIP 級中位 DOM
- 成交/標價 + 平均接單：Redfin ZIP 級
- 熱圖地理布局：示意性——上北、左西，非按比例尺。Saratoga 西北、Cupertino 北、Los Gatos 南、95130 東
- 色階閾值：綠 > +5%、淺綠 > 0%、灰 ±1%、淺紅 > -5%、深紅 ≥ -5%
各 ZIP 深入追蹤：
注：上記の主要表とヒートマップは全言語共通データを共有。詳細な解説テキストは英語版または繁体中文版を参照してください。各 ZIP 詳細トラッカーは完全多言語対応です。