2026-05-17 — 次浏览 bay-area
南灣邮编房市热图 — Saratoga $4M、Cupertino +16%、Los Gatos 分裂、95130 -9%
5 個南灣邮编（Saratoga 95070、Cupertino 95014、Los Gatos 95030 與 95032、圣何塞 Cambrian 95130）的地理热图與比較表。5 英里半徑內 YoY 從 -9% 到 +16%。
5 個南灣邮编——Saratoga 95070、Cupertino 95014、Los Gatos 95030 + 95032、圣何塞 Cambrian 95130——彼此相距 5 英里內，共用圣塔克拉拉郡稅務系統、同一條 17 号公路通勤、相同学区生源、相同 Apple/NVIDIA/Google 雇主。然而 2026 春季它們的 YoY 變化從 -9.0% 到 +16.2%。下方热图直觀呈現分歧；表格解釋原因。
示意性地理布局——上北。I-280 東西向、CA-17 南北向。色塊顏色 = 最新 Redfin / Zillow ZHVI 數據的 YoY %。點擊開啟該邮编詳細追踪頁。
並列快照
| 邮编 | 城市 | 中位数 | YoY | 上市天數 | 成交/标价 | 平均接单數 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 95014 | Cupertino | $3.36M | +16.2% | 19 天 | 110% | 4 |
| 95032 | Los Gatos（東/西/北） | $2.20M | +5.2% | 22 天 | 101% | 2 |
| 95030 | Los Gatos（市中心） | $3.34M | -0.5% | 22 天 | 101% | 2 |
| 95070 | Saratoga | $4.00M | -4.2% | 9 天 | 103% | 2 |
| 95130 | 圣何塞 Cambrian | $2.10M | -9.0% | 13 天 | 105% | 3 |
各邮编 13 月趨勢
為什麼 30 個百分點價差？
5 個邮编、5 英里內、同郡、同利率。YoY 變化 -9% 至 +16% = 25 個百分點差。為什麼？
1. Cupertino（+16.2%）— Apple HQ 效應 + 疫情後回流
Cupertino 是單一雇主微型經濟體：Apple HQ（Apple Park）就在 95014 內。2025 Q4 Vision Pro 2 发售 + AI 服務爬坡帶來 $2-3B 增量薪资。加上 2024-2025 谷底（Cupertino 當時 YoY -8%），這個反弹是灣區最陡。
- 中位数：$3.36M（+16.2% YoY）
- 上市天數：ZIP 級別 19 天 vs 整城 9-10 天——告訴你价格帶重要：低價 Cupertino 9 天賣出、高價 Cupertino 要 19 天
- 成交/标价：110%——本表中最積極的超标文化
- 平均接单：4——竞价热度
2. Saratoga（-4.2%）— 成熟豪宅自 $4M 高點降溫
Saratoga 中位数 $4.0M 是本組最高。任何循環顶部都會先出現百分比下跌——Saratoga 在 2025 年 3 月達到 $4.18M 峰值。自峰值 -4.2% = 中位物件市值损失 $20 萬，但仍维持 103% 成交/标价、9 天 DOM。意味市場运作正常，只是过了高点。
3. Los Gatos 分裂（95030 -0.5% vs 95032 +5.2%）— 同城兩市
兩個 ZIP 都叫「Los Gatos」——但结构不同：
- 95030（市中心）：$3.34M 中位数。较旧存量、历史区、溢价已內建。-0.5% = 沒实質變化
- 95032（東/西/北）：$2.20M 中位数，+5.2% YoY。较新單戶存量、3-4 房家庭屋為主、受学区溢价加成。較低價位吸引 95030 买不起的需求
95032 相對 95030 折价 35% 是更廣泛現象——同城內 1 英里位移即可使中位数減 $1M。
4. Cambrian 95130（-9.0%）— 東緣离群
95130 在本組最東（接近圣何塞本體）。跌幅最深 -9.0%。三因素：
- 組合偏移：2026 年初豪宅成交減少 → 中位数下拉但典型物件價值未變
- 买家池重疊：95130 與 95032 竞争同一买家——而 95032 的 DOM 軌跡（22 天→改善中）正在胜出
- 学区：Cambrian School District 优秀但不在 Saratoga / Cupertino / Los Gatos 顶级——较弱学区溢价 = 较弱价格防御
13 天 DOM 仍显示底層市場健康；這非崩跌，是重新定价。
热图一眼看出
上方地圖顏色 3 秒鐘告訴你数据表 3 分鐘讀的事：
- 北側綠色主導（Cupertino、LG 95032）——接近 Apple 一側 + 較低價家庭屋庫存
- 東側紅（Cambrian 95130）——唯一深跌 ZIP
- Saratoga -4.2% 是淡紅——顶级降溫，非崩盤
- Los Gatos 95030 灰色——穩定，2026 南灣最稀少的訊號
視覺化讓「灣區房市」的非一致性一目了然：沒有單一灣區市場，只有 5 英里內相差 25 個百分點的微型市場。
不同角色今日读法
Cupertino 买家：你在追反弹。+16% YoY 意味著比 12 個月前多付 $44 萬買同一棟。若 Apple 2026 財報失望，交易回退。超标上限 8-10%，別 20%。
Saratoga 卖家：定价以 2025 年 3 月 comp + 0%、不是 +5%。周期已轉。為 9 天 DOM 速度定价，不是絕對數字。
Los Gatos 95032 买家：本表最佳價值——$2.2M 拿到 Los Gatos 学区、+5.2% YoY（上升中）、22 天 DOM（可議價）。95030 溢价買的是「LG 市中心地址」——若你不需要市中心街道，95032 在每項指標上胜出，除了地址声望。
Cambrian 95130：详见 95130 每日追踪。-9% 不是恐慌；是 2019 年以來首個真实买家窗口，顶级学区、南灣豪宅组中最便宜入场。
方法論
- 中位價：Redfin ZIP 級房市数据（2026-03），对照 Zillow ZHVI
- YoY：對同月同年比較（2025-03 vs 2026-03）
- 上市天數：Redfin ZIP 級中位 DOM
- 成交/标价 + 平均接单：Redfin ZIP 級
- 热图地理布局：示意性——上北、左西，非按比例尺。Saratoga 西北、Cupertino 北、Los Gatos 南、95130 東
- 色階閾值：綠 > +5%、淺綠 > 0%、灰 ±1%、淺紅 > -5%、深紅 ≥ -5%
各 ZIP 深入追踪：