2026-06-06 — 次瀏覽 ZIP 95132

聖荷西 Berryessa 郵遞區追蹤 — 95132 / 95131 / 95133（BART、山麓、可負擔獨棟）

Berryessa 是聖荷西東北、以 BART 為錨點且相對可負擔的一隅：95132 約 $1.55M 山麓獨棟（YoY 持平、11 天最快成交），95131 約 $1.37M Berryessa-BART 核心（+6.9%），95133 約 $1.20M（+8.2%，動能最強）。數據截至 2026-05-31。資訊性，非投資建議。

95132 中位數

$1.55M

-0.1%

YoY · Redfin

30 年房貸

6.55%

+4.1%

FRED MORTGAGE30US · 過去 15 週

95132 上市天數

11 d

越低越熱

聖荷西中位數

$1.69M

+6.0%

13 月時序 · Redfin

Berryessa 是聖荷西東北最可負擔的成熟社區——山麓獨棟住宅、一座 BART 端點站、口碑不錯的學校，價格只要西谷的一小部分。本追蹤聚焦三個 Berryessa 區域郵遞區：95132（北谷山麓）、95131（Berryessa-BART 核心）、95133（中／西 Berryessa）。市場數據截至 2026-05-31（Redfin／Zillow）；本文與更廣的北＆中聖荷西追蹤互補。資訊性，非投資建議。

Berryessa 快照 — 三個郵遞區

郵遞區	區域	中位價	年增	在售天數	成交/開價
95132	Berryessa／北谷山麓	$1.55M	-0.1%	11 d	104%
95131	Berryessa（BART 核心）	$1.37M	+6.9%	18 d	103%
95133	Berryessa／北聖荷西	$1.20M	+8.2%	12 d	103%

三個 Berryessa 郵遞區

95132 — 山麓溢價。 Berryessa 最貴的郵遞區（約 $1.55M），位於攀上北谷山麓、地坪較大之處。年增大致持平，但是三者中成交最快（11 天、約 4 個 offer，Redfin 標為「最競爭」）——稀少的獨棟快速去化。
95131 — BART 核心。 約 $1.37M、+6.9%、每筆約 4 個 offer。以 Berryessa／北聖荷西 BART 站（2020 年啟用）為錨——山麓所沒有的結構性、以交通為導向的需求支撐。
95133 — 動能郵遞區。 約 $1.20M、年增 +8.2%——三者中漲幅最強——約 12 天成交。介於 Berryessa 與市中心廊帶之間、較小且更快的一塊。

為何選 Berryessa

BART 端點。 Berryessa／北聖荷西站（2020 年 6 月作為 Milpitas–Berryessa 線終點啟用）是耐久的轉售支撐；未來通往市中心與 Santa Clara 的二期延伸會進一步強化。
跳蚤市場再開發。 Berryessa Rd 上歷史悠久的聖荷西跳蚤市場（La Pulga）正被改造為以交通為導向的城市村落——車站旁將增加住宅與零售，是改變該區重心的結構性變化。
學校＋家庭。 Berryessa Union（國小／國中）與東區聯合高中吸引家庭需求——也是山麓獨棟市場持續競爭的核心原因。
可負擔。 與 Cupertino（$3.36M）、Saratoga（$4.0M）同郡、同雇主，價格大約只要三分之一到一半——對許多科技買家是「每分鐘通勤成本」最合理的取捨。

95132 年增的但書（反應前先讀）

Redfin 的單月中位價對 95132 曾低到 年增 −14.2%——但那是成交量稀薄下的單月數字，被當月剛好成交哪些大型山麓住宅左右。Zillow 平滑後的 ZHVI 大致持平（−0.1%），這才是我們採用的誠實讀數。當一個郵遞區一個月只成交寥寥幾戶，請信任每平方英尺單價與平滑指數，永遠別信單月的中位「金額」跳動。

實務筆記

先決定房型，再決定郵遞區。 想要獨棟透天，看的是 95132（山麓）與 95133／95131 的部分區塊——而它們成交很快（11–18 天、成交/開價 103–104%），所以要先預核貸款、準備好出價高於開價。若交通與轉售耐久度比地坪更重要，就偏重 95131 的近 BART。若你在 Berryessa Rd 附近買，請查跳蚤市場再開發時程——現在是施工噪音，未來是生活機能。

較少被討論的角度

Berryessa 是聖荷西正在即時形成 BART 溢價最清楚的案例。95132 的山麓溢價是舊故事——地與學校。較新的故事是 95131，其價值愈來愈綁定車站，以及最終二期通往市中心的車程。兩種不同的需求驅動——土地 vs 交通——並存於一個社區，它們不會因為相同原因、也不會在相同時間升值。

市場數據截至 2026-05-31（Redfin／Zillow）；稀薄成交的郵遞區中位價有雜訊——行動前請查最新數字。資訊性，非投資建議。