2026-06-06 — 조회 ZIP 95132

산호세 Berryessa ZIP 트래커 — 95132 / 95131 / 95133(BART, 구릉, 합리적 단독주택)

Berryessa는 산호세 북동부의 BART를 축으로 한 합리적 가격대: 95132 약 $1.55M 구릉 단독(YoY 보합, 11일로 최단기 매각), 95131 약 $1.37M Berryessa-BART 코어(+6.9%), 95133 약 $1.20M(+8.2%, 모멘텀 최강). 데이터는 2026-05-31 기준. 정보 제공이며 조언이 아니다.

95132 중앙값

$1.55M

-0.1%

YoY · Redfin

30년 모기지

6.55%

+4.1%

FRED MORTGAGE30US · 최근 15주

95132 시장 일수

11 d

낮을수록 활발

새너제이 중앙값

$1.69M

+6.0%

13개월 시계열 · Redfin

Berryessa는 산호세 북동부에서 가장 합리적인 성숙 주거지 — 구릉 단독주택, BART 종점, 평판 좋은 학교가 웨스트밸리 가격의 일부에 모여 있다. 이 트래커는 Berryessa 지역의 세 ZIP에 집중한다: 95132(노스밸리 구릉), 95131(Berryessa-BART 코어), 95133(중／서 Berryessa). 시장 데이터는 2026-05-31 기준(Redfin／Zillow). 더 넓은 북＆중앙 산호세 트래커를 보완한다. 정보 제공이며 투자 조언이 아니다.

Berryessa 스냅샷 — 세 ZIP

ZIP	지역	중간값	전년비	매물일수	매각/호가
95132	Berryessa／노스밸리 구릉	$1.55M	-0.1%	11 d	104%
95131	Berryessa(BART 코어)	$1.37M	+6.9%	18 d	103%
95133	Berryessa／노스산호세	$1.20M	+8.2%	12 d	103%

세 개의 Berryessa ZIP

95132 — 구릉 프리미엄. Berryessa에서 가장 비싼 ZIP(약 $1.55M). 노스밸리 구릉을 오르는, 필지가 큰 지역. 전년비 거의 보합이지만 셋 중 가장 빠른 매각(11일, 약 4건 오퍼, Redfin ‘가장 경쟁적’) — 희소한 단독이 빠르게 소진.
95131 — BART 코어. 약 $1.37M, +6.9%, 매물당 약 4건 오퍼. Berryessa／노스산호세 BART역(2020년 개통)을 축으로 — 구릉에는 없는 구조적·교통 지향 수요 앵커.
95133 — 모멘텀 ZIP. 약 $1.20M, 전년비 +8.2% — 셋 중 상승 최강 — 약 12일 만에 매각. Berryessa와 도심 회랑 사이의 작고 빠른 구역.

왜 Berryessa인가

BART 종점. Berryessa／노스산호세역(2020년 6월 Milpitas–Berryessa 노선 종점으로 개통)은 내구적 재판매 지지이며, 향후 도심·산타클라라로의 2단계 연장이 이를 더 깊게 한다.
플리마켓 재개발. Berryessa Rd의 역사적 산호세 플리마켓(La Pulga)이 교통 지향 어반 빌리지로 재개발 중 — 역 옆에 주택·상업이 늘어나는, 지역 중심을 바꾸는 구조적 변화.
학교＋가족. Berryessa Union(초·중)과 East Side Union 고교가 가족 수요를 끌어, 구릉 단독 시장이 경쟁적으로 유지되는 핵심 이유.
합리성. Cupertino($3.36M)·Saratoga($4.0M)와 같은 카운티·같은 고용주인데 가격은 대략 3분의 1~절반 — 많은 테크 매수자에게 ‘통근 1분당 달러’ 기준의 합리적 선택.

95132 전년비 단서(반응 전에 읽을 것)

Redfin의 월간 중간값은 95132에서 **전년비 −14.2%**까지 찍힌 적이 있다 — 하지만 거래량이 얇은 단월 수치로, 그달 우연히 매각된 대형 구릉 주택에 좌우된 값이다. Zillow 평활 ZHVI는 **거의 보합(−0.1%)**이며, 여기서 쓰는 정직한 판독이다. ZIP이 한 달에 몇 건만 매각될 때는 제곱피트당 단가와 평활 지수를 믿고, 단월의 중간 ‘금액’ 변동은 결코 믿지 마라.

실무 노트

ZIP보다 주택 유형을 먼저 정하라. 단독주택이라면 95132(구릉)와 95133／95131 일부가 대상 — 모두 빠르게 움직인다(11~~18일, 매각/호가 103~~104%)니 사전승인을 받고 호가 위로 쓸 준비를 하라. 필지보다 교통·재판매 내구성이 더 중요하면 BART 인접 95131에 가중치를. Berryessa Rd 근처에서 산다면 플리마켓 재개발 일정을 확인하라 — 지금은 공사 소음, 미래는 편의시설.

덜 다뤄진 관점

Berryessa는 산호세에서 BART 프리미엄이 실시간으로 형성되는 가장 분명한 사례다. 95132의 구릉 프리미엄은 옛 이야기 — 땅과 학교. 새로운 이야기는 95131로, 그 가치는 점점 역과 결국 2단계 도심 접근에 묶인다. 땅 vs 교통이라는 서로 다른 수요 동인이 한 동네에 공존하며, 같은 이유로도 같은 시기에도 오르지 않는다.

시장 데이터는 2026-05-31 기준(Redfin／Zillow); 거래량 얇은 ZIP 중간값은 노이지함 — 행동 전 최신 수치를 확인하라. 정보 제공이며 투자 조언이 아니다.