2026-05-31 — 조회 san-jose

노스 & 센트럴 산호세 ZIP 트래커 — 95134/95131/95132/95133 ＋다운타운 95110/95112

노스＋센트럴 산호세 ZIP별 주택: 95134 약 $1.0M(콘도 테크 회랑), 95133 $1.2M(+8.2%), 95131 $1.37M Berryessa-BART, 95132 $1.55M 구릉(보합), ＋다운타운 95110 약 $800K(-7.1%)와 재팬타운 95112 $1.1M(+12.7%).

95130 중앙값

$1.37M

+6.9%

YoY · Redfin

30년 모기지

6.55%

+4.1%

FRED MORTGAGE30US · 최근 15주

95130 시장 일수

15 d

+44.4%

낮을수록 활발

새너제이 중앙값

$1.69M

+6.0%

13개월 시계열 · Redfin

대부분의 산호세 주택 보도는 웨스트밸리 프리미엄에 집중한다 — Cupertino $3.4M, Saratoga $4M(사우스베이 ZIP 히트맵 참조). 하지만 노스 & 센트럴 산호세 회랑은 다른, 훨씬 감당 가능한 시장이다: 콘도와 단독주택이 약 $0.8M~$1.55M, Berryessa BART, Cisco/테크 캠퍼스 고용 벨트, 그리고 Diridon/다운타운 코어 근처. 이 트래커는 지역 단위로 여섯 개 ZIP을 다룬다 — 노스 산호세 95134·95131·95132·95133 에 센트럴/다운타운 95110·95112 를 더한다. 기준일: 2026-05-31.

노스 & 센트럴 산호세 ZIP 히트맵 — 중앙값＋전년비

상승 >5% 상승 <5% 횡보 ±1% 하락 <5% 하락 >5%

개략도, 위가 북쪽(노스 산호세가 위, 다운타운 95110/95112는 아래쪽). 색=전년비(녹색 상승, 빨강 하락, 회색 ±1%). 타일 탭 시 출처. US-101/I-880은 방향 참고용.

나란히 보기 — 노스 & 센트럴 산호세

ZIP	지역	중앙값	전년비	시장일수	거래/호가
95132	Berryessa/노스밸리	$1.55M	-0.1%	11일	104%
95131	Berryessa(BART)	$1.37M	+6.9%	18일	103%
95133	노스 산호세/Berryessa	$1.20M	+8.2%	12일	103%
95112	재팬타운/북 다운타운	$1.10M	+12.7%	14일	104%
95134	노스 산호세(River Oaks · 테크 회랑)	$1.00M	+6.7%	18일	102%
95110	다운타운/Diridon	$0.80M	-7.1%	32일	100%

콘도/타운홈 중심 ZIP(95134, 95110)은 표면 중앙값이 토지 가치가 시사하는 것보다 낮다 — 95134는 제곱피트당 $929(+6.7%), 95110은 $803(+6.6%)로, 95110의 중앙값이 떨어져도 그렇다. 전형적인 소형 유닛 상품 믹스 시프트. 95132는 노스밸리 구릉 대형 부지 단독으로 최고. 다운타운 콘도 ZIP(95110/95112)의 시장일수는 참고치 — 다운타운은 인기 단독 ZIP보다 거래가 느리다.

이 클러스터가 말하는 것

95134 — 진입점. 문자 그대로의 테크 회랑(River Oaks, Rincon, North First St 캠퍼스). 콘도와 타운홈이 지배적이라 약 $1.0M 중앙값은 상품 믹스 숫자이지 싼 집이 아니다: 제곱피트당 $929로 높고 계속 상승 중. 맞벌이 테크 워커가 실제로 첫 집을 사는 곳.
95133 — 모멘텀 ZIP. $1.2M, 전년비 +8.2%, 12일 거래. 클러스터 최강 전년비; 다운타운과 Berryessa 사이의 회전 빠른 소형 시장.
95131 — Berryessa-BART 코어. $1.37M, +6.9%, 매물당 약 4 오퍼. BART 역(Berryessa 연장선 개통 이후)이 구조적 수요 앵커.
95132 — 구릉 프리미엄. $1.55M로 클러스터 최고(노스밸리 구릉 대형 부지), 그러나 전년비는 거의 보합, 그리고 가장 빠른 거래(11일, Redfin “가장 경쟁적”).

센트럴/다운타운 산호세 — 95110 & 95112

두 센트럴 ZIP은 같은 회랑의 도시·콘도 주도 끝단이다:

95112 — 재팬타운/북 다운타운. Zillow 평활 ZHVI 기준 전형 주택은 약 $1.02M, 전년비 +12.7%(중앙 거래 약 $1.10M) — 재팬타운, Naglee Park, SJSU 인접 수요가 받치는 강한 상승. (주의: 재팬타운 동네만 보면 지난달 전년비 +87.5%를 찍었지만, 소수 거래의 얇은 표본 산물이다. 여기서는 평활된 ZIP 단위 수치를 쓰고 그 이상치는 쓰지 않는다.)
95110 — 다운타운/Diridon. 보드에서 가장 콘도 주도적인 ZIP: 중앙값 약 $800K, 전년비 −7.1%(Zillow ZHVI; Redfin 월간은 $765K/−7.8%). 그러나 제곱피트당 $803로 상승 중(+6.6%) — 95134와 같은 상품 믹스 신호다: 중앙값이 떨어지는 건 더 작고 싼 유닛이 팔려서이지 토지가 싸져서가 아니다. 95110은 Diridon 와일드카드이기도 하다 — 미래의 Google Downtown West 캠퍼스와 Diridon 교통 허브가 이 ZIP 안에 있으며, 다른 ZIP엔 없는 구조적 촉매다.

95132 전년비 주의점(반응 전에 읽어라)

Redfin의 95132 월간 중앙값은 지난달 **전년비 −14.2%**를 찍었다 — 하지만 그것은 거래량이 얇은 단월 중앙값으로, 그 달에 마침 거래된 대형 주택에 좌우된다. Zillow의 평활 **ZHVI는 거의 보합(−0.1%)**이고, 이쪽이 정직한 해석이다. 표와 히트맵에는 **−0.1%**를 쓰고 −14.2%는 노이즈로 표기한다. 한 ZIP이 월에 몇 채만 거래될 때 단월의 중앙값 달러 변동을 절대 믿지 마라 — 제곱피트당 가격과 평활 지수를 보라.

노스 산호세 vs 웨스트밸리

대비가 핵심이다. 약 10마일 안에 한쪽은 **Cupertino 95014 $3.36M(+16.2%)**와 Saratoga 95070 $4.0M, 다른 쪽은 이 $0.8M~$1.55M 노스 & 센트럴 산호세 회랑. 같은 카운티, 같은 고용주, 같은 모기지 금리(6.55%, 주 전체 트래커) — 그러나 가격은 대략 4분의 1~2분의 1. 차이는 학군, 부지 크기, 단독 vs 콘도 믹스이지 직장까지의 거리가 아니다. “통근 1분당 달러”를 최적화하는 테크 워커에게 노스 & 센트럴 산호세는 합리적 선택이다 — 그리고 다운타운 95110은 시 코어로 들어가는 유일한 $1M 미만의 문이다.

실무 노트

노스 산호세에서 산다면 ZIP보다 주택 유형을 먼저 정하라. 95134에서는 주로 콘도/타운홈 중에서 고른다 — 표시 중앙값만이 아니라 HOA 월 납부금과 제곱피트당 가격을 비교하라. “$1.0M” 헤드라인은 넓은 범위를 가린다. 단독주택이라면 95132(구릉)와 95131/95133 일부가 대상이고, 그것들은 빠르게 움직인다(11~~18일, 복수 오퍼) — 사전승인을 받고 호가 초과(거래/호가 102~~104%)를 쓸 준비를 하라. 그리고 BART 요인을 저울질하라: 95131의 Berryessa BART 근접성은 구릉 ZIP에 없는 내구적 재판매 지지다.

덜 다뤄진 관점

노스 산호세는 콘도 vs 단독 믹스가 헤드라인을 가장 왜곡하는 ZIP 군이다. 순진한 “중앙값” 지도는 95134를 산호세의 가장 싼 구석처럼 보이게 한다 — 하지만 제곱피트당으로 보면 그곳은 시내에서 가장 비싼 토지 중 하나다. 최대 고용 벨트 옆에 늘어선 고밀도 신축이기 때문이다. 여기서는 오해를 부르는 숫자(중앙값)와 그렇지 않은 숫자(제곱피트당)가 반대 방향을 가리킨다. ZIP 단위 중앙값에 “상품 믹스” 별표가 필요한 이유의 가장 깔끔한 지역 사례이며 — 위 히트맵은 출발점이지 결론이 아니다.