2026-05-31 — ビュー san-jose

ノース＆セントラル・サンノゼ ZIP トラッカー — 95134/95131/95132/95133 ＋ダウンタウン 95110/95112

ノース＋セントラル・サンノゼの ZIP 別住宅：95134 約 $1.0M（コンド中心テック回廊）、95133 $1.2M（+8.2%）、95131 $1.37M Berryessa-BART、95132 $1.55M 丘陵（横ばい）、＋ダウンタウン 95110 約 $800K（-7.1%）と日本町 95112 $1.1M（+12.7%）。

95130 中央値

$1.37M

+6.9%

YoY · Redfin

30 年住宅ローン

6.55%

+4.1%

FRED MORTGAGE30US · 過去 15 週

95130 市場日数

15 d

+44.4%

低いほど活発

サンノゼ中央値

$1.69M

+6.0%

13 ヶ月時系列 · Redfin

サンノゼ住宅の報道の多くはウェストバレーのプレミアム——Cupertino $3.4M、Saratoga $4M（サウスベイ ZIP ヒートマップ参照）——に集中する。だがノース＆セントラル・サンノゼ回廊は別の、はるかに手の届く市場だ：コンドミニアムと戸建てが 約 $0.8M〜$1.55M、Berryessa BART、Cisco／テックキャンパスの雇用帯、そして Diridon／ダウンタウン中心部の近く。本トラッカーは地域レベルで6つの ZIP を扱う——ノースサンノゼ 95134・95131・95132・95133 に、セントラル／ダウンタウンの 95110・95112 を加える。基準日：2026-05-31。

ノース＆セントラル・サンノゼ ZIP ヒートマップ — 中央値＋前年比

上昇 >5% 上昇 <5% 横ばい ±1% 下落 <5% 下落 >5%

模式図、上が北（ノースサンノゼが上、ダウンタウン 95110/95112 は下寄り）。色＝前年比（緑=上昇、赤=下落、灰=±1%）。タイルをタップで出典。US-101／I-880 は位置の目安。

並列スナップショット — ノース＆セントラル・サンノゼ

ZIP	エリア	中央値	前年比	市場日数	成約/提示
95132	Berryessa／ノースバレー	$1.55M	-0.1%	11 日	104%
95131	Berryessa（BART）	$1.37M	+6.9%	18 日	103%
95133	ノースサンノゼ／Berryessa	$1.20M	+8.2%	12 日	103%
95112	日本町／北ダウンタウン	$1.10M	+12.7%	14 日	104%
95134	ノースサンノゼ（River Oaks · テック回廊）	$1.00M	+6.7%	18 日	102%
95110	ダウンタウン／Diridon	$0.80M	-7.1%	32 日	100%

コンド／タウンホーム中心の ZIP（95134、95110）は、見かけの中央値が地価の示唆より低い——95134 は平方フィート単価 $929（+6.7%）、95110 は $803（+6.6%）で、95110 の中央値が下がってもそうだ。典型的な小型ユニットの商品ミックス・シフト。95132 はノースバレー丘陵の大区画戸建てで最高。ダウンタウンのコンド ZIP（95110/95112）の市場日数は目安——ダウンタウンは人気戸建て ZIP より取引が遅い。

このクラスタが語ること

95134 — 入口。 文字どおりのテック回廊（River Oaks、Rincon、North First St のキャンパス）。コンドミニアムとタウンホームが支配的なので、約 $1.0M の中央値は商品ミックスの数字であって安い家ではない：平方フィート単価は $929 と高く、なお上昇中。デュアルインカムのテックワーカーが実際に最初の住まいを買う場所。
95133 — モメンタム ZIP。 $1.2M、前年比 +8.2%、12 日で成約。クラスタ最強の前年比；ダウンタウンと Berryessa の間の、回転の速い小さな市場。
95131 — Berryessa-BART コア。 $1.37M、+6.9%、1 件あたり約 4 オファー。BART 駅（Berryessa 延伸線開業以降）が構造的な需要のアンカー。
95132 — 丘陵プレミアム。 $1.55M でクラスタ最高（ノースバレー丘陵の大区画）、だが前年比はほぼ横ばい、そして成約最速（11 日、Redfin で「最も競争的」）。

セントラル／ダウンタウン・サンノゼ — 95110 と 95112

2 つのセントラル ZIP は同じ回廊の都市・コンド主導の端だ：

95112 — 日本町／北ダウンタウン。 Zillow の平滑化 ZHVI では典型住宅は 約 $1.02M、前年比 +12.7%（中央成約約 $1.10M）——日本町、Naglee Park、SJSU 近接の需要に支えられた力強い上昇。（注意：日本町ネイバーフッド単体は先月前年比 +87.5% を示したが、わずかな成約による薄サンプルの産物だ。ここでは平滑化した ZIP レベルの数字を用い、その外れ値は使わない。）
95110 — ダウンタウン／Diridon。 ボード上で最もコンド主導の ZIP：中央値 約 $800K、前年比 −7.1%（Zillow ZHVI；Redfin 月次は $765K／−7.8%）。だが平方フィート単価は $803 で上昇中（+6.6%）——95134 と同じ商品ミックスの兆候だ：中央値が下がるのは、より小さく安いユニットが捌けているからで、土地が安くなったからではない。95110 は Diridon のワイルドカードでもある——将来の Google Downtown West キャンパスと Diridon 交通ハブがこの ZIP 内にあり、他の ZIP にはない構造的な触媒だ。

95132 前年比の注意点（反応する前に読め）

Redfin の 95132 月次中央値は先月 前年比 −14.2% を示した——だがそれは薄商いの単月中央値で、その月にたまたま成約した大型住宅に左右される。Zillow の平滑化 **ZHVI はほぼ横ばい（−0.1%）**で、こちらが誠実な読みだ。表とヒートマップでは −0.1% を用い、−14.2% はノイズと明記する。ある ZIP が月に数戸しか成約しないとき、単月の中央値ドルの振れを決して信じるな——平方フィート単価と平滑指数を見よ。

ウェストバレーとの対比

対比こそが要点。約 10 マイル圏内に、一方は **Cupertino 95014 $3.36M（+16.2%）**と Saratoga 95070 $4.0M、他方はこの $0.8M〜$1.55M のノース＆セントラル・サンノゼ回廊。同じ郡、同じ雇用主、同じ住宅ローン金利（6.55%、全州トラッカー）——だが価格はおよそ4分の1〜2分の1。差は学区、区画サイズ、戸建て vs コンドのミックスであって、職場までの距離ではない。「通勤1分あたりのドル」を最適化するテックワーカーにとって、ノース＆セントラル・サンノゼは合理的な選択だ——そしてダウンタウン 95110 は市中心部に入る唯一の $1M 未満の扉だ。

実務メモ

ノースサンノゼで買うなら、ZIP より先に住宅タイプを決めよ。95134 では主にコンド／タウンホームの中から選ぶ——表示中央値だけでなく HOA 月額と平方フィート単価を比べよ。「$1.0M」の見出しは広いレンジを隠す。戸建てなら 95132（丘陵）と 95131／95133 の一部が対象で、それらは速く動く（11〜18 日、複数オファー）——事前承認を取り、提示超え（成約対提示 102〜104%）を書く準備を。そして BART 要因を秤にかけよ：95131 の Berryessa BART 近接は、丘陵 ZIP にはない耐久的な再販サポートだ。

あまり論じられない視点

ノースサンノゼはコンド vs 戸建てのミックスが見出しを最も歪める ZIP 群だ。素朴な「中央値」マップは 95134 をサンノゼの最安の隅のように見せる——だが平方フィート単価で見れば、それは市内で最も高い土地の一つだ。最大の雇用帯の隣に並ぶ高密度の新築だからだ。ここでは、誤解を招く数字（中央値）と招かない数字（平方フィート単価）が逆方向を指す。ZIP 別中央値に「商品ミックス」の注記が要る理由の、最もクリーンな地域事例であり——上のヒートマップは出発点であって結論ではない。