2026-06-06 — ビュー ZIP 95132

サンノゼ Berryessa ZIP トラッカー — 95132 / 95131 / 95133（BART・丘陵・手頃な戸建）

Berryessa はサンノゼ北東の、BART を要とする手頃なエリア：95132 は約 $1.55M の丘陵戸建（YoY 横ばい・11 日で最速成約）、95131 は約 $1.37M の Berryessa-BART 中核（+6.9%）、95133 は約 $1.20M（+8.2%、最も勢いのある ZIP）。データは 2026-05-31 時点。情報提供であり助言ではない。

95132 中央値

$1.55M

-0.1%

YoY · Redfin

30 年住宅ローン

6.55%

+4.1%

FRED MORTGAGE30US · 過去 15 週

95132 市場日数

11 d

低いほど活発

サンノゼ中央値

$1.69M

+6.0%

13 ヶ月時系列 · Redfin

Berryessa はサンノゼ北東で最も手頃な成熟住宅地——丘陵の戸建、BART の終点駅、評判の良い学校が、ウェストバレーのほんの一部の価格で揃う。本トラッカーは Berryessa エリアの 3 つの ZIP に絞る：95132（ノースバレー丘陵）、95131（Berryessa-BART 中核）、95133（中／西 Berryessa）。市場データは 2026-05-31 時点（Redfin／Zillow）。より広域の北＆中央サンノゼ・トラッカーを補完する。情報提供であり助言ではない。

Berryessa スナップショット — 3 つの ZIP

ZIP	エリア	中央値	前年比	売出日数	成約/提示
95132	Berryessa／ノースバレー丘陵	$1.55M	-0.1%	11 d	104%
95131	Berryessa（BART 中核）	$1.37M	+6.9%	18 d	103%
95133	Berryessa／ノースサンノゼ	$1.20M	+8.2%	12 d	103%

3 つの Berryessa ZIP

95132 — 丘陵プレミアム。 Berryessa で最も高い ZIP（約 $1.55M）。ノースバレーの丘陵を登る、区画の大きいエリア。前年比はほぼ横ばいだが 3 つの中で最速成約（11 日、約 4 件のオファー、Redfin「最も競争的」）——希少な戸建が速くさばける。
95131 — BART 中核。 約 $1.37M、+6.9%、1 件あたり約 4 オファー。Berryessa／ノースサンノゼ BART 駅（2020 年開業）を要とする——丘陵にはない、構造的で交通指向の需要アンカー。
95133 — 勢いの ZIP。 約 $1.20M、前年比 +8.2%——3 つで最も上昇——約 12 日で成約。Berryessa と都心回廊の間の、小さく速い区画。

なぜ Berryessa か

BART の終点。 Berryessa／ノースサンノゼ駅（2020 年 6 月、Milpitas–Berryessa 線の終点として開業）は耐久的な再販支持で、将来の都心・サンタクララへの第 2 期延伸でさらに深まる。
フリーマーケット再開発。 Berryessa Rd の歴史あるサンノゼ・フリーマーケット（La Pulga）は交通指向のアーバンビレッジへ再開発中——駅隣に住宅と商業が増える、エリアの重心を変える構造変化。
学校＋ファミリー。 Berryessa Union（小・中）と East Side Union の高校がファミリー需要を引き、丘陵戸建市場が競争的であり続ける核心理由だ。
手頃さ。 Cupertino（$3.36M）や Saratoga（$4.0M）と同じ郡・同じ雇用主で、価格はおよそ3 分の 1〜半分——多くのテック層にとって「通勤 1 分あたりのドル」で合理的な選択だ。

95132 の前年比に関する但し書き（反応する前に）

Redfin の月次中央値は 95132 で 前年比 −14.2% まで下がったことがある——だが出来高の薄い単月で、当月たまたま成約した大型の丘陵戸建に左右された数字だ。Zillow の平滑化 ZHVI は **ほぼ横ばい（−0.1%）**で、ここで用いる誠実な読みだ。ある ZIP が月に数件しか成約しないときは、平方フィート単価と平滑指数を信じ、単月の中央値「金額」の振れは決して信じない。

実務メモ

ZIP より先に住宅タイプを決める。 戸建なら 95132（丘陵）と 95133／95131 の一部が対象——いずれも速く動く（11〜18 日、成約/提示 103〜104%）ので、事前承認を取り、提示超えで書く準備を。区画より交通と再販の耐久性が重要なら、BART 至近の 95131 を重視。Berryessa Rd 近くで買うなら、フリーマーケット再開発の工程を確認を——今は工事騒音、将来は利便施設。

あまり語られない視点

Berryessa はサンノゼで BART プレミアムがリアルタイムに形成される最も明確な事例だ。95132 の丘陵プレミアムは古い物語——土地と学校。新しい物語は 95131 で、その価値はますます駅と、いずれの第 2 期の都心アクセスに結びつく。土地 vs 交通という二つの異なる需要ドライバーが一つの地区に同居し、同じ理由でも同じ時期でも上昇しない。

市場データは 2026-05-31 時点（Redfin／Zillow）。出来高の薄い ZIP 中央値はノイジー——行動前に最新値を確認。情報提供であり投資助言ではない。